Londra Gayrimenkul Piyasası

Londra gayrimenkul piyasası uluslararası yatırımcıların yıllar itibarıyla en fazla ilgilendiği pazarlardan biri olmasıyla öne çıkmıştır. Bu popülerliğin arkasında yatan birçok neden bulunmaktadır. Bunlardan en önemlisi bu piyasadaki artışın epey bir süredir diğer dünya şehirlerinin gayrimenkul getirilerini, hatta birçok finansal ürünlerin getirilerini dahi fazlasıyla geçmiş olmasıdır. Bir diğer önemli etken de Londra’nın potansiyel alıcılar için sığınılacak güvenli bir liman statüsünde olması ve her daim avrupa ve kıtalar arası sermayeyi kendi bünyesinde toplamasıdır.

Tahmin edeceğiniz gibi Londra’nın birçok çekim noktası bulunmaktadır. Bunların arasında; küresel finans merkezi olması, sürekli büyüyen ekonomisi ve uluslararası öğrenciler ve çalışan kesim için en önde gelen tercih noktalarından biri olması sayılabilir. Zengin kültürel altyapısını modern bir yaşam biçimiyle birleştiren Londra, Türkiye’nin de özellikle üst gelir grubunu yalnızca turistik seyahat anlamında değil, yatırım yapmak üzere de kendisine çekmiştir. Ortadoğulu, Rus ve Uzakdoğulu alıcıların yanısıra birçok Türk işadamı ve ünlü isim Londra’da, özellikle de Londranın merkezindeki önde gelen semtlerinde gayrimenkul alımı yapmaktadırlar. Bunlardan bazıları çocukları için güçlü ve prestijli eğitim sisteminden ötürü bu tercihi yaparken, bazıları iş bağlantılarını Avrupa’nın başkentine yakın olma arzusuyla Londra’ya kaydırmakta, bazılarıysa tamamen yatırım amaçlı bu tercihi yapmaktadır.



Bu ön bilginin ardından biraz da Londra Gayrimenkul piyasasının gelişiminden bahsedelim. 1995 yılında Londra’dan bir mülk satın almış olsaydınız, bugün bu yatırımınızın keyfini fazlasıyla çıkarıyor olurdunuz, çünkü o mülkün değeri sterlin bazında 6 kat artmış durumda. 2008-2009 yıllarında yaşanan finansal kriz dönemi haricinde ev fiyatları 2014’e kadar sürekli yükselme trendinde devam etti ve 2014 sonunda zirveyi gördü.



2014 yılında devletin Emlak Damga Vergisini (SDLT) arttırması ile piyasa durağan bir seyir izlemeye başladı (ek bilgi olarak SDLT İngilterede mülk satın alan herkesin bir defaya mahsus ödemesi gereken bir vergidir). Vergi artışları lüks segment alımlarını dizginlemeyi amaçlıyordu (>£1.5 milyon). Bu değişiklikler gerçekten Londra’nın en gözde semtleri olan Knightsbridge, South Kensington ve Chelsea gibi bölgelerinde fiyat düşüşlerine sebep oldu. Fiyat kategorisi olarak £1 milyon’un altında kalan evler ise vergi değişimine o denli maruz kalmadı ve ulaşım ve iyileştirme projeleri sayesinde fiyatları artmaya devam etti.

Brexit Etkisi

Brexit müzakerelerinin ısınma turlarına şahit olduğumuz bu günlerde gayrimenkul fiyatlarını neyin beklediği en önemli soru işaretlerinden bir tanesi. Ekonomide belirsizliklerin olacağı düşünülürse, gayrimenkul piyasasındaki yavaşlamanın da belli bir süre devam etmesi beklenebilir. Brexit sürecinin gayrimenkul piyasasını yavaşlatmasında 4 önemli etmenden bahsedebiliriz;

Yabancı yatırımlarda tedirginlik

İngiltere’de yaşayan AB vatandaşlarının geleceğine yönelik belirsizlik

İngiltere’nin yapacağı yeni ticaret anlaşmalarına yönelik belirsizlik

Tüketici güveninde düşüş

Tüm bu faktörlere rağmen piyasada büyük bir gayrimenkul krizine dair bir gösterge ya da beklenti bulunmamakta. Araştırma şirketlerinin tahminlerine göre Londra gayrimenkul fiyatları 2018 yılını aynı seviyelerde geçirecektir ancak önümüzdeki 5 yıllık tahminler %15-20 aralığında bir artış olacağı yönündedir.

Londra gayrimenkul piyasasının özellikle uzun vadede yukarı hareket etmesine neden olan en temel faktör arz talep dengesizliğidir. Yeterli miktarda tedarik edilmeyen konutlar, Londra dahil tüm İngiltere’de uzunca bir süredir henüz çözümü bulunmamış bir sorun olarak devam etmektedir. Devletin istatistiklerine bakarsak mevcut konutlar talebin yalnızca %55’ini karşılamaktadır. Özellikle 2008 krizinden bu yana artarak büyüyen konut eksiğini telafi etmek için İngiltere’de yılda 300,000 konut inşa edilmesi gerekmektedir. Uygun arazi ve kalifiye iş gücü bulmaktaki zorluklarla beraber İngilterenin oldukça katı olan şehir ve planlama kanunları bir araya geldiğinde bu hedefi gerçekleştirmenin oldukça zor olduğu görülmektedir. Dolayısıyla konut fiyatlarında yukarı doğru baskının önümüzdeki yıllarda da devam etmesini bekleyebiliriz.



Yatırım Alternatifleri

Brexit’in yarattığı belirsizlik ortamını bir fırsat olarak görüp gayrimenkul alımı yapmak isteyenleri bekleyen birden çok alternatif bulunmaktadır ve alıcılar ihtiyaçları doğrultusunda bu alternatiflerden uygun olanlara yönelebilirler. Örnek vermek gerekirse satın alma işlemi sadece yatırım amaçlıysa ve hedef yüksek kira getirisi elde etmek ise, ulaşım noktalarına, okul ve iş merkezlerine yakın ve kentsel gelişim ve değişime uygun olan bölgelere odaklanmak daha doğru olacaktır. Satın alma amacı alınan evde yaşamaksa Londra merkezdeki sakin ve nezih bölgeler önceliğiniz olabilir.

Diğer bir karar süreci de ne tip bir ev alıyor olduğunuzdur. Eğer eski tip ve klasik mimariye düşkünseniz çok eski yıllarda inşa edilmiş klasik Londra evlerini (Victorian, Georgian, Edwardian stili gibi) seçebilirsiniz. Öte yandan, modern tipte bina seviyorsanız ve herşeyin yeni ve yüksek kalitede olmasini tercih ederseniz yeni yapılan sitelerdeki alternatiflere yönelebilirsiniz. Bu tarz yeni yapılarda henüz proje halinde olan ve inşaatı önümüzdeki birkaç yıl içinde tamamlanacak konut yatırımları yapmak mümkündür. Önden bir peşinat yatırılır (genellikle mülk değerinin %10-20’si oranında) ve kalanı konut teslim edildiğinde ödenir.

Londra aynı zamanda farklı bütçelere göre geniş bir yelpazede gayrimenkul seçenekleri sunmaktadır. Alınan gayrimenkulun konumuna ve içinin durumuna göre değişmekle beraber metrekaresi £6,000-£30,000 olan bir fiyat aralığından bahsedebiliriz. Yabancı alıcılara mortgage kredisi veren finansal kurumlar da mevcuttur.

Sonuç olarak, Londra’da değişen konut tiplerinden farklı ödeme seçeneklerine kadar çeşitli fırsatlar bulunmaktadır ve birçok gayrimenkul uzmanının da belirttiği gibi, uzun vadede Londra’daki gayrimenkul fiyatları yukarı yönlü bir gidişi göstermektedir.